Nuisances Sonores

nuisance sonore

Le recours au syndic

Le syndic est souvent le premier destinataire des plaintes de nuisances, mais s’il y a qu’une seule personne concernée, il a souvent tendance à considérer ce problème – à tort – pour un conflit de voisinage.

Pourtant il a, de par la loi et le règlement de copropriété, non seulement le droit mais le devoir d’agir. En effet, les relations au sein d’une copropriété sont régies d’une part par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété.

A. Le règlement de copropriété

Les relations au sein d’une copropriété sont régies d’une part par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété.

Ce règlement doit définir entre autres :

– les parties privatives et communes ;

– l’affectation des parties privatives: usage d’habitation, usage commercial, usage professionnel ;

– l’affectation des parties communes : locale à vélos, jardin etc. ;

– les conditions d’usage des parties privatives et communes,notamment s’agissant du bruit, des revêtements de sol.

Le droit d’usage des parties privatives n’est pas absolu.

En effet, la liberté d’usage des parties privatives est limitée par les droits des autres copropriétaires ainsi que par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble dépend :

– de l’usage : habitation, commerce, professionnel ou mixte ;

– du caractère de l’immeuble : standing, etc. ;

– de son environnement : quartier bourgeois, etc.

Ainsi, le fait que des activités professionnelles soient autorisées dans l’immeuble par le règlement de copropriété ne constitue pas une immunité pour leurs exploitants. Il est donc possible d’agir à leur encontre pour des troubles qui excèderaient les inconvénients normaux de voisinage.

(Cass. 3° civ. 23-1-1991 n° 89-16.163: Bull. Civ. III n° 31)

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B. Le rôle du syndic

En vertu de l’article 18 de la Loi de 1965, le syndic dispose de plusieurs outils afin de veiller au respect du règlement de copropriété :

– Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception afin de rappeler les interdictions stipulées dans le règlement de copropriété et d’en demander la stricte observance ;

– Faire intervenir un huissier de justice afin de faire constater les nuisances sonores en vue d’une éventuelle action en justice ;

– Mettre en œuvre les sanctions prévues le cas échéant dans le règlement de copropriété ;

– Attaquer en justice le fauteur de bruit en vertu d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic ne peut en effet agir en justice que sur la base d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. 3° civ. 6-3-1991 n° 88-16.770 : Bull. Civ. III n° 81).

En revanche, chaque copropriétaire a qualité pour agir en justice de manière individuel afin de défendre ses intérêts personnels.

Dans le cas ou le copropriétaire bailleur reste inactif devant les nuisances sonores occasionnées par son locataire, le syndicat des copropriétaires peut demander au juge la résiliation du bail.

● Pour en savoir plus, voir : Obtenir la résiliation du bail

Bien que souvent invoqué en pratique, la violation d’une disposition du règlement de copropriété n’est pas une condition sine qua non pour caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

(Cass. 3° civ. 11-2-98 n° 95-22.122 : Bull. Civ III n°33).

C. La marche à suivre

– Adresser une lettre au syndic afin de l’informer de la nature, des fréquences, de l’intensité des nuisances sonores ;

– Informer et demander le soutien du Syndicats des copropriétaires ;

– Adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception au contrevenant lui détaillant les violations des clauses du règlement de copropriété.

Le syndic n’a de relation juridique qu’avec le propriétaire des murs et non avec le propriétaire du fond de commerce ou le gérant qui est à l’origine des nuisances.

Il arrive que le propriétaire du fond de commerce place en gérance l’exploitation du fond.

Si bien que le contrevenant réel sera, soit le locataire en place, soit le propriétaire du fond s’il l’exploite personnellement, soit le gérant.

Il faut faire en sorte que tous les responsables soient impliqués : le copropriétaire, le titulaire du fond de commerce et le cas échéant le gérant afin qu’il puissent être tous les trois condamnés.

– Faire une pétition dans l’immeuble en expliquant aux autres copropriétaires que cela nuit à la tranquillité de l’ensemble des copropriétaires car en général, un contrevenant qui a été prévenu et qui continue n’ hésitera pas, encouragé par l’impunité, à causer d’autres troubles et cette fois-ci aux autres copropriétaires. Ceci va porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

– Adresser cette pétition au copropriétaire, au titulaire du fond de commerce ainsi que le cas échéant, au gérant ;

– Demander au syndic de faire venir un huissier afin de constater les nuisances. Ces frais devraient être répercutés sur les charges de copropriété du contrevenant. La constatation doit être faite à plusieurs intervalles afin de prouver que les nuisances sont constantes.

– Faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale des Copropriétaires les problèmes de nuisances sonores et demander des sanctions contre les contrevenants. L’inscription à l’ordre du jour témoigne de votre volonté de voir le problème se régler.

– Envisager une action judiciaire qui dans certains cas sera la seule solution pour arrêter le jusqu’au-boutisme du contrevenant. Dans ce cas, il faut en informer le syndic.

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Un commentaire

  • Roche Bernard dit :

    Aire 8 Bat I
    Bonjour,
    Super pour votre site !
    Pouvez vous me communiquer mon n° identifiant et mot de passe afin d’accéder aux informations.
    Cordialement.

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